Продажа недвижимости с точки зрения налогов может оказаться настоящим испытанием. Так случилось и у запрашивающего эту справку лица, пояснения применяемых к сделке по продаже земли нормативных актов которого оказались столь нюансированными, что мнения Службы государственных доходов (СГД) и налоговых экспертов разделились. Рассмотрим справку!

В мае 2021 года СГД представила справку № 311-8.6/86/68870 по вопросу о применении налога на добавленную стоимость (НДС) к сделке, в которой физическое лицо планирует продать два земельного участка юридическому лицу, которое будет использовать их для обеспечения облагаемых НДС сделок.

Описание ситуации

Запрашивающее справку лицо – физическое лицо – планирует продать принадлежащие ему два земельных участка, которые приобрел несколько лет назад у коммерческого общества вместе в одной сделке. В 2019 году обоим участкам строительная управа выдала разрешение на строительство малоэтажного жилого здания. Во время содержания земельных участков заявитель не совершал действий для подготовки земельных участков к продаже. Заявитель сам не планирует осуществлять развитие или застройку вышеупомянутых земельных участков, поскольку планирует продать оба земельных участка вместе в одной сделке покупателю, являющемуся зарегистрированным в Латвии коммерческим обществом, плательщиком НДС, который будет использовать земельные участки для обеспечения своих облагаемых сделок (для строительства и затем для продажи неиспользованной недвижимости (квартир)). Общая стоимость, за которую заявитель планирует продать оба земельных участка, превысит 40 тысяч евро.

Другие сделки с недвижимым имуществом заявитель не совершал, и он не зарегистрирован в СГД в качестве осуществляющего хозяйственную деятельность лица и плательщика НДС. Заявитель не имеет также так называемого статуса осуществляющего сообщаемую хозяйственную деятельность лица, получаемого в соответствии с частью 12 статьи 11 Закона “О подоходном налоге с населения” (Закон о ПНН), который устанавливает 10% подоходного налога с населения (ПНН) в размере 10% за доход от собственности.

В дополнение к этому заявитель подчеркнул, что оба земельных участка были куплены вместе в одной сделке и будут проданы вместе в одной сделке, поскольку, учитывая возможности их развития и застройки, они фактически образуют одну общую недвижимую собственность.

Физическое лицо в желает выяснить:

1. Следует ли применять НДС к этой сделке?
2. Если все-таки следует и покупатель желает вычесть НДС, уплаченный за это имущество, в качестве предварительного налога, в каком порядке он уплачивается? Таким образом, заявитель требует подтверждения того, что в таком случае он сможет зарегистрироваться в качестве плательщика НДС до продажи земельных участков и рассчитать НДС по причитающейся ему стоимости продажи, путем выставления покупателю соответствующего счета.

Соображения и мнение СГД

Хозяйственная ли деятельность?

Согласно части 1 статьи 5 Закона "О налоге на добавленную стоимость" (Закона о НДС) налогооблагаемыми сделками являются следующие внутренние хозяйственные операции:

• доставка товаров (включая доставку товаров на территорию Европейского Союза (ЕС) и экспорт товаров) за вознаграждение;
• оказание услуг за вознаграждение;
• покупка товаров на территории ЕС за вознаграждение.

В соответствии с пунктом 20 статьи 1 Закона о НДС, поставка товаров является сделкой, которая выражается как передача права собственности на вещи другому лицу, для того чтобы оно могло распоряжаться имуществом; поставкой товаров считаются также сделки с:

• недвижимостью или ее частью,
• электричеством, газом, тепловой энергией, отоплением, водой, паром и энергией охлаждения.

В свою очередь, в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о НДС хозяйственной деятельностью является любая систематическая, самостоятельная деятельность за вознаграждение (в том числе деятельность любых производителей, торговцев или оказывающих услуги лиц, сельскохозяйственная деятельность).