Предприятие при продаже недвижимости в Латвии должно соблюдать несколько требований налоговых нормативных актов. При сделке по продаже наибольшее внимание следует уделить именно налогу на добавленную стоимость (НДС), причем в отдельных случаях налог может существенно повлиять на прибыль предприятия от этой сделки. Разъясняем нюансы вопросов применения НДС при сделках продажи квартирной собственности!

В Латвии существует несколько видов недвижимости:

• земельная собственность – входит одна или несколько единиц земли;
• собственность на землю и сооружения – входят не только единицы земли, но и одно или несколько зданий и сооружений;
• собственность зданий/сооружений – земли и здание принадлежат различным лицам, и они не образуют одну собственность;
• квартирная собственность состоит из помещения или группы помещений в здании, составную часть собственности образует идеальная доля общей собственности.

Бывшая в употреблении или непользованная недвижимость?

Предприятию при продаже квартиры необходимо определить ее статус — бывшая в употреблении или непользованная недвижимость, — так как из этого вытекает применение НДС к сделке продажи.

Закон "О налоге на добавленную стоимость" (Закон о НДС) не разъясняет термин бывшей в употреблении недвижимости, а определяет шесть критериев непользованной недвижимости, содержащихся в пункте 12 статьи 1 Закона о НДС. Эти критерии можно объединить в три группы:

• незавершенный строительный объект или недвижимая собственность в процессе восстановления, перестройки или реставрации – здание, сооружение и связанная с ним земельная единица не приняты в эксплуатацию (находятся в процессе строительства) – собственность считается непользованной;
• вновь построенная, восстановленная, перестроенная или отреставрированная недвижимость, продаваемая в течение года после начала эксплуатации – недвижимость сдается в эксплуатацию, используется, но продается в течение года после приемки в эксплуатацию — ее следует считать непользованной;
• вновь построенная, восстановленная, перестроенная или отреставрированная недвижимость, которая не использовалась – недвижимость сдается в эксплуатацию, не используется, – ее при продаже и через один год следует считать непользованной.

Закон о НДС не определяет, в какой момент недвижимость может считаться пользованной. Критерии, которые могут помочь: постоянно ли находится в собственности кто-то, и используется ли имущество для осуществления коммерческой деятельности.

Стоит учитывать, что ремонтные работы и другие вложения не всегда могут рассматриваться как восстановительные, перестроечные и реставрационные. Статус недвижимой собственности могут изменить работы, на которые необходимо разрешение на строительство и которые должны быть согласованы со строительной управой. Пункт 7 Правил Кабинета министров №529 "Строительные правила зданий" разъясняет ситуации, когда документы по строительному замыслу, или разрешение на строительство, не требуются. Соответственно, эти работы не повлияют на статус недвижимости.