Споры между физическими лицами – продавцами недвижимости – и Службой государственных доходов (СГД) не редкость, и их причина – якобы неправильно рассчитан налог на прирост капитала при продаже своей собственности. Нередко имущество продается через несколько лет, когда подтверждающие вложения документы уже не сохранились или чеки поблекли. Как в случае продажи недвижимости доказать внесенные в нее вложения? Какие документы и каким образом нужно сохранить? Что может служить доказательством, если оправдательные документы не сохранены?

Когда нужно платить налог?

Продажа недвижимой собственности является одним из случаев, когда физическое лицо может уплатить подоходный налог с населения (ПНН). В Законе "О подоходном налоге с населения" предусмотрено, что в общем случае к доходу от продажи недвижимости или приросту капитала применяется ставка налога в размере 25,5% (в 2024 году – 20%). Налог должен уплачиваться не с продажной цены недвижимости, а с разницы, которая образуется между продажной ценой и стоимостью приобретения купленной в свое время, полученной в наследство или дар собственности.

Пример

Квартира когда–то была куплена за 20 000 EUR, сейчас продается за 45 000 EUR. Налогооблагаемым доходом является разница – 25 000 EUR (45 000 – 20 000). Налог надо заплатить в размере 6375 EUR (25 000 × 25,5%).

Налог не уплачивается, если доход получен от отчуждения (в том числе продажи) такой недвижимости, которая:

• в собственности находится более 60 месяцев и по меньшей мере 12 месяцев в этот период до дня продажи находится декларированное место жительства;
• в собственности находится более 60 месяцев и последние 60 месяцев до дня отчуждения недвижимости являются единственной собственностью;
• является единственной недвижимой собственностью, полученный от которой доход повторно вкладывается в функционально подобную недвижимую собственность в течение 12 месяцев до или после отчуждения недвижимой собственности.

Во всех случаях считается, что недвижимая собственность находится в собственности лица со дня ее регистрации в земельной книге. Поэтому важно заблаговременно внести недвижимость в земельную книгу, чтобы выполнено условие за 60–месячный период и с дохода за продажу недвижимости не пришлось платить налог.

Как определить стоимость приобретения?

Если недвижимость унаследована

Если в наследственном документе не указана стоимость недвижимой собственности, расчет стоимости приобретения зависит от года наследования. Если недвижимость приобретена:

• до 31 декабря 2000 года – стоимостью ее приобретения считается актуальная кадастровая стоимость года отчуждения собственности, которая делится на установленный Центральным статистическим управлением (ЦСУ) ежегодный индекс потребительских цен за последние 10 лет до отчуждения собственности;
• после 31 декабря 2000 года стоимостью ее приобретения считается актуальная кадастровая стоимость собственности на 1 января года наследования собственности.

К получателям наследства применяются более благоприятные нормы.

Если недвижимая собственность, отчуждаемая (продаваемая), унаследована договорным, завещательным или законным путем от супруга или родственника до третьей степени в понимании Гражданского закона (ГЗ), считается, что недвижимая собственность находится в собственности физического лица со дня ее регистрации в земельной книге в качестве собственности наследодателя.